オフィスの内装工事には工事区分A工事・B工事・C工事がありますが、違いをご存じでしょうか。工事区分は、オフィス移転に必要な知識です。 この記事では、工事区分の違いや、注意するポイントなどに解説していますので、ぜひ参考になさってください。
工事区分とは何か（A工事・B工事・Ｃ工事）
工事区分とは、施工会社の選定および工事費用の負担を、誰が行うかを取り決めたものです。 賃貸借契約書に記載されることが多いのでよく確認しておきましょう。 以下では、ビルのオーナーが入居者にオフィスとして貸し出すケースを考えてみます。
A工事
A工事とは
A工事とは、施工会社の選定、および工事費用の負担を貸主が行うと定められた工事のことです。 施工会社へ発注し、工事費用を負担するのは建物のオーナーです。 自らの所有物に対し工事を行うため、工事箇所や物の所有権はオーナーにあります。
A工事の対象
ビルの外壁、屋上、共用トイレやエレベータなどです。 ビルの共用部の修繕などが該当します。
注意するポイント
入居したオフィスの専有部分でも、賃貸借開始時から設置されている設備はA工事に該当する場合があります。 賃貸借契約書の工事区分をよく確認しておきましょう。
B工事
B工事とは
B工事とは、施工会社の選定を貸主が行い、工事費用は借主が負担すると定められた工事のことです。 オーナーが施工会社へ発注し、入居者が工事費用を負担する工事を指します。入居者の希望で工事することが多いですが、所有権はオーナーに帰属するのが一般的です。
B工事の対象
防災設備、配電盤、給排水管などの建物全体に関係する設備です。 設備追加や仕様変更の際に適用されることが多いです。
注意するポイント
施工会社の選定者と工事費の負担者が違うため、B工事は他よりトラブルが多いです。 費用を払う入居者が業者を選べないことに加え、着工するまで工事対象の仕様が把握できず、後から工期や予算が変更されるケースもあります。 具体的には、給排水管の更新工事で、取り出してみないと詳細な仕様がわからないケースです。 仕様を把握してから代替部品を検討するため、工期が延長するリスクがあります。 B工事の場合は、延長を想定した移転計画を立てるなどのリスクコントロールが求められます。
C工事
C工事とは
C工事とは、施工会社の選定、および工事費用の負担を借主が行うと定められた工事のことです。 つまり、入居者がオーナーの許可を得て施工会社へ発注し、入居者が工事費用を負担する工事を指します。 工事箇所でできあがった造作物の所有権は入居者にあります。
C工事の対象
天井や内壁などの内装工事、什器および照明工事、LANの配線工事などです。 オフィス専有部分の構造に影響を与えない工事に適用されることが多いです。
注意するポイント
入居者が施工会社を選定できるため、業者の比較や、価格交渉を行うことが可能です。 また、退去時の原状回復費用は入居者に課せられるケースもあるため、必要性を考慮しましょう。
内装工事のかかる費用
オフィスの内装工事にかかる費用は、規模によりますが、坪単価10〜30万円が目安です。 内装にこだわるほど費用は膨らみます。 コンセプトをしっかりと決めておけば、必要以上に費用がかからずに工事を行うことができます。
内装工事5つのステップ
まず１つ目は、コンセプトの検討です。 コンセプトは、言い換えれば「内装工事の目的」です。例えば、よりコミュニケーションの取りやすいオフィスにしたい場合と、 生産性向上のために個人ワークができるスペースを増やしたい場合では、適切な内装は異なります。 業者に説明するために、実現したい仕様を言語化しましょう。
２つ目は、施工業者の選定です。 コンセプトを実現できるか、予算を超過しないか、使用開始までに間に合うかを考慮しましょう。
３つ目は、打ち合わせで細かいレイアウトや内装デザインを確認します。 専門業者の提案により、細かな仕様の変更もありえますが、コンセプトに合致するかは必ず確認しましょう。
４つ目は、いよいよ内装工事に取り掛かります。 業務中に工事を行う場合、範囲によっては業務に影響する可能性があります。 事前に広報を徹底したり、工事スケジュールを調整したりすることで、業務への影響を減らしましょう。
５つ目は、引き渡し・点検です。工事が完了した後は、引き渡しと施主検査を行います。立ち会いのもと仕上がりに問題がないかを確認して、問題がなければそのまま引き渡しです。
業者選びのポイント
業者選びは、デザイン業者と工事業者を分けるか否かが重要です。
デザイン業者を単独で依頼した場合、デザイン性の高い凝った内装が期待できます。 しかし、デザインの決定後に着工するため、工期は長くなる傾向があります また、デザイン会社と工事業者を交えた打ち合わせに多くの時間を割かねばなりません。 業者間でのミスコミュニケーションが発生するリスクもあります。
一方、デザインも工事もまとめて1社に依頼する方法があります。 打ち合わせ時間が短縮でき、コミュニケーションが取りやすいのがメリットです。 また、デザインから工事まで一括管理するため、工期が読みやすく予算を抑えられます。 しかし、凝ったデザインを苦手とする可能性もあります。より具体的にイメージを伝えられるようにしておくと良いでしょう。
オフィス移転は時間との戦いです。 移転元の退去と移転先の入居日は融通がきかないことが多く、工期の遅れにより入居不可となる事態は避けねばなりません。 よって、デザインと工事を一括管理できる業者に依頼する方が工期の遅れが起こりにくいためおすすめです。
オフィス移転に伴う内装工事の事例
ここで、オフィス移転の事例を見てみましょう。
床や壁など、デザイン性の高い内装
日本軽金属グループ様の事例です。 18社あるグループ会社同士の連携を図るため、1つのビルに入居する大きなオフィス移転を行いました。 知見の共有とフランクな意見交換ができるよう完全フリーアドレスを導入し、仕事内容に合わせて場所を選択する働き方「ABW」を実践しています。 カーペットの貼り分けや照明器具、観葉植物や自然素材を多用したデザイン性の高い内装工事が行われています。
目的や気分に合わせたこだわりの内装
株式会社エムティエス様の事例です。 誰もが快適に働けるよう、物流センターとオフィス機能を新社屋へ移転しました。 執務室のフリーアドレスエリアでは、1〜8人席のデスクにより、大人数での打ち合わせからひとり作業まで対応できます。また、壁や床を貼り分ける事で、目的や気分に合わせて席を選ぶことのできる場づくりを行いました。
円滑なコミュニケーションができる空間
マツダジャパン株式会社様の事例です。 作業スペースの不足とコミュニケーションの課題を解消するため、自社ビル竣工に伴い移転しました、経理室やグループ会社のエリアは顔の見え易さを狙ったガラス間仕切りの工事を行い、風通しの良さとセキュリティを両立しています。
▼引っ越しなどのオフィス移転にかかる費用の相場や節約のポイントを詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
まとめ
工事区分で注意すべきポイントは、B工事と業者選定です。 オフィス移転で発生する工事区分は基本的にC工事が多いですが、B工事が発生する場合は、工期の延長などを想定したリスクコントロールが求められます。また、業者選定の際は、デザインと工事を一括管理できる業者を選ぶとスムーズです。年間25,000件以上の実績をもつコクヨマーケティングでは、移転計画時の物件探しから、レイアウト計画、デザイン、工事、引っ越し作業まで、一括管理でサポートいたします。ぜひオフィス移転や工事のご相談は、コクヨマーケティングにお任せください。
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