コラム

オフィスの原状回復義務の範囲は?注意点やスケジュールなども合わせて解説

オフィス移転の際、現オフィスの原状回復をどこまで行うかについては、契約書の確認が必要ですが、一般的な住居とは異なり、賃貸オフィス・事務所は全て借主負担となるのが一般的です。この記事では、オフィス移転・リニューアルを検討している担当者に向けて、オフィスの原状回復の負担範囲や注意点、スケジュールなどを解説します。ぜひ参考にしてください。


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1.オフィスの原状回復とは

オフィス移転の際には、原状回復工事が必要です。ここでは、オフィスの原状回復のために確認したいルールを解説します。


●「原状回復」の概要
そもそも「原状回復」とは何なのでしょうか。原状回復は法律で定められている義務で、賃貸物件の退去時に借主が行わなければなりません。簡単に言えば、借りたときと同じ状態に戻すことを指します。


しかし、どこまで原状回復させるのか、工事費用の負担などは、貸主と借主の間でトラブルになるケースも少なくなく、最悪の場合裁判まで発展する可能性もあります。以下の説明は、一般的な賃貸借物件の原状回復についてです。賃貸オフィス・事務所と一般用の居住用住宅では異なる点があるため、注意しましょう。


・2020年4月施行の改正民法により明文化
改正前の民法では具体的な内容については記載のなかった原状回復ですが、2020年4月施行の改正民法(民法621条:貸借人の原状回復義務)において明文化されました。


【改正民法621条】(賃借人の原状回復義務)
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年の変化を除く。以下この条において同じ。)がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

【外部リンク】出典:e-Gov(民法第621条 賃借人の原状回復義務)


・ポイントは、何をどこまで原状回復する義務があるか
改正民法では、原状回復義務は「経年劣化」や「通常損耗」については発生しないとされています。
一方、賃貸オフィスや事業所は事業者となり、賃貸ビルは入居する企業や店舗によってフロアの使い方も様々なため、すべてを借主が負担するのが一般的です。


●賃貸オフィスの原状回復の範囲は契約書を確認
賃貸オフィスの原状回復義務は、契約内容によって義務の範囲が異なるため、まずは契約書を確認することが大切です。


・特約の項目を確認
オフィスの原状回復においては、特約による定義が重要な意味をもっています。そのため、特約の項目をしっかりと確認しましょう。オフィス兼住居の場合はどうなるのかについては、以降の段落で別途解説します。

2.オフィスの原状回復の負担範囲は?

オフィスの原状回復はどの範囲まで負担するのでしょうか。ここでは、賃貸オフィス・店舗やオフィス兼住宅の原状回復範囲について解説します。


●賃貸オフィスや店舗はほぼ100%原状回復の義務が課せられる
事業を目的としている賃貸物件では、「照明器具取り替え」「クロス・床板の張り替え」などの特約が結ばれているケースが多く、自然損耗や経年劣化かどうかに関わらず、すべて借主負担になるのが一般的です。以下では、その他の原状回復工事例を紹介します。


・必要となる原状回復工事(例)
オフィス移転時に必要となる原状回復工事は、主に以下のような例が挙げられます。


 ・入居後に設置した家具や備品の撤去
 ・パーテーション・カーペット(増設分)の撤去
 ・床板の張り替え・再塗装
 ・壁紙の張り替え(一部または全部)
 ・天井ボードの張り替え・塗り替え・補修・交換
 ・入居後に整備した電気や電話回線の回復、撤去
 ・床下配線の撤去
 ・照明(配線含む)の撤去・回復・管球の交換や清掃
 ・ネオンや看板などの撤去
 ・その他、増設・造作したものの撤去
 ・壁・床・天井・窓などのクリーニング


この他にも、原状回復が必要なケースがあるため、必ず契約書を確認しましょう。


●オフィス兼住宅の場合は、賃貸住宅と同様の場合もあるので契約書で確認
SOHOマンションなどのように小規模なオフィス、オフィスと住宅を兼用するケースでは、原状回復義務の範囲が、一般的な賃貸住宅と変わらない場合もあります。そのため、賃貸借契約書で原状回復義務について必ず確認しておきましょう。

3.オフィスの原状回復が借主負担になる理由


オフィスは一般住宅とは異なり、借主によって使い方がまったく異なります。内装工事をする企業もあれば、家具や備品、電気などを設置するだけの企業もあるでしょう。経年劣化や通常損耗のレベルを予想できないため、全て借主負担になります。

4.オフィスの原状回復の流れ

オフィスの原状回復はどのように行うのでしょうか。ここでは、オフィスの原状回復の流れについて解説します。


●賃貸借契約書を確認
賃貸借契約書を確認し、原状回復義務の範囲をチェックします。特に、オフィス兼住宅の場合は、通常オフィスとは範囲が異なるケースも多いため注意が必要です。自社オフィスに必要な原状回復工事を、範囲を参考にしながら検討します。


●施工業者に問い合わせ~現地調査~見積もり依頼
指定の施工業者が賃貸借契約書に記載されている場合は指定業者に、指定がない場合は自社で選定した施工業者に問い合わせます。業者に現地調査に来てもらい、オフィスの確認・原状回復範囲のすり合わせ、見積もり依頼を行います。


●原状回復工事の発注と着工~施工完了~引き渡し
見積もりに納得できたら、施工業者と本契約を結んで発注しましょう。着工後は、定期的な報告をしてもらうように依頼しておきます。施工内容の確認のために、中間検査も実施します。予定通りに工事が完了したら、オフィスを引き渡して完了です。

5.オフィスの原状回復、工事費用の相場

オフィスの原状回復にかかる工事費用は、オフィスの広さなどによって異なります。あくまでも目安ですが、個人オーナーなどの小規模ビルなら、クリーニングのみや坪単価2万円程度で収まるケースもあります。10~50坪のオフィスの場合は、1坪あたり3~5万円ほどが相場です。50坪以上の大規模なビルの場合は、10~20万円かかる事もあります。


【関連コラム】オフィス移転にかかる費用相場はどのくらい?節約ポイントも紹介

6.オフィスの原状回復、工事期間の目安

引っ越し作業が終了したら、原状回復工事に着工します。工事は契約期間中に終わらせなければならないため、余裕をもってスケジュールを立てるようにしましょう。工事期間の目安は、着工から終了までおおよそ1か月程度とされています。ただし、広さや内装のつくりこみによっても異なります。複雑な作り込み、損傷が激しく多くの工事が必要な場合、1か月以上かかるケースもあります。

7.オフィスの原状回復を行う際の注意点

オフィスの原状回復を行う際には、注意したいポイントがあります。ここでは、それぞれの注意点について解説します。


●トラブルを避けるためにも、契約書をしっかり確認
思わぬトラブルを避けるためにも、原状回復工事を行う前に賃貸借契約書の確認が必須です。特に確認したい点について、以下で紹介します。


・指定業者以外に原状回復工事を依頼できるか確認
契約書でビル管理会社が、原状回復の施工業者を指定しているかどうか確認しましょう。一般的に、記載されているケースが多いです。指定業者以外に依頼したい場合は、管理会社などに問い合わせておきましょう。また、指定業者以外に見積もり依頼するケースでは、工事内容が適切かどうか、賃貸借契約書の特約などに沿っているかを確認します。


・原状回復の範囲を明らかにする
施工業者を選定したら、どこまで原状回復するのか確認します。貸主や管理会社と、工事内容や項目の確認、原状回復範囲のすり合わせなどを行いましょう。工事場所に、共用部分が含まれていないかなどのチェックも必要です。


●見積書の内容をしっかりと精査する(相場との比較など)
見積もりを取ったら、内容をしっかりと確認して適正価格かどうか確認しましょう。見積もりが高すぎないかどうかなどの疑問がなくなるように、上述した工事費用相場を参考にしながら、細かく確認することが重要です。


●原状回復工事を行うタイミング、解約予告を含めたスケジュールを確認・設定する
原状回復工事は、オフィスの退去日までに完了して明け渡さなければいけません。工事が退去日までに完了しなかった場合、明け渡しができずに追加で賃料が発生するため注意しましょう。余裕を持ったスケジュールで進めるように心がけましょう。
また、解約通知についても忘れず提出するようにしましょう。解約予告期間は6ヶ月が一般的です。
【関連コラム】オフィス解約・移転のメリットと流れ「解約予告期間」も詳しく解説


・原状回復工事ができる時間や曜日を管理会社に確認する
オフィスの場所や工事する箇所によっては、周囲へ影響が出るケースもあります。この場合、工事可能時間や曜日などが限定されることもあるため、注意しましょう。あらかじめ、管理会社に工事ができる時間や曜日を確認しておくことが大切です。


・オフィス移転の時期にも注意が必要
新年度や決算期など、企業の移転が重なるような時期(1~3月、9~12月)は、施工業者や引っ越し業者にも依頼が多くなり、予定を押さえにくくなります。特別な理由がないのなら、企業の移転が多い時期を避けてスケジュールを立てたほうが良いでしょう。
【関連コラム】オフィス移転の流れとスケジュール、成功のポイント

8.まとめ

賃貸オフィスや事務所の原状回復は、一般的な住居とは異なり、借主の全額負担が基本です。賃貸借契約書で原状回復の範囲を確認し、余裕をもったスケジュールを立ててオフィス移転を行いましょう。


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よくあるご質問FAQ

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